4.6/5 af 60+ tilfredsstillede kunder
Servitutter
Vi har hjulpet over 1200+ danske virksomheder
Hvad er en servitut?
En servitut er en juridisk begrænsning for ejendomsejeren, som også kan beskrives som en indskrænkning i råderetten over en fast ejendom. Servitutter skal være tinglyst på ejendommen for at have juridisk gyldighed. Der er dog en undtagelse for vejrettigheder, der ikke behøver at være tinglyst, forudsat at de er indtegnet på matrikelkortet.
Servitutter er afgørende for ejendomsejere at forstå, da de kan påvirke, hvordan en ejendom må bruges. Det er derfor vigtigt at kende til de forskellige typer servitutter og deres betydning for ejendommens anvendelse.
Hvad kalder man også en servitut?
En servitut kan også kaldes en byrde eller en bestemmelse. Derudover benyttes betegnelsen “deklaration”, hvilket betyder “erklæring”. I sin enkleste form er en servitut en aftale, der er indgået vedrørende en bestemt ejendom. Servitutter er ofte knyttet til en specifik matrikel og indebærer, at én part pålægges visse begrænsninger i brugen af ejendommen, mens en anden part tildeles visse rettigheder.
Hvad kan servitutter omhandle?
Tingbogen giver en detaljeret oversigt over ejendommens servitutter. For at få nærmere information om indholdet af en specifik servitut, skal man referere til det konkrete aktnummer. Hele servitutten kan hentes og læses på tinglysning.dk.
Servitutter og byrder kan inddeles i to hovedkategorier: privatretlige rettigheder og offentligretlige rettigheder. Hver kategori har sine særlige kendetegn og implikationer for ejendommens brug og administration.
Hvad er privatsretlige rettigheder?
Privatretlige rettigheder er servitutter, hvor privatpersoner eller private enheder har tinglyst en ret over ejendommen. Et almindeligt eksempel på en privatretlig servitut er en forkøbsret, hvor ejeren af en ejendom har givet en anden person retten til at købe ejendommen, før den sættes på det åbne marked. Privatretlige rettigheder kan også omfatte brugsret, vejret, byggelinjer og ledningsrettigheder.
Disse rettigheder er ofte oprettet som resultat af aftaler mellem private parter og kan have stor betydning for ejendommens fremtidige anvendelse og værdi. Det er derfor vigtigt for ejendomsejere at være opmærksomme på eksisterende privatretlige servitutter, da de kan begrænse mulighederne for udvikling og brug af ejendommen.
Hvad er offentlige rettigheder?
Offentligretlige servitutter er rettigheder, som en myndighed har fået tinglyst over ejendommen. Et typisk eksempel på en offentligretlig servitut er en lokalplan, som regulerer bebyggelse og anvendelse af ejendomme inden for et bestemt område. Offentlige rettigheder kan også inkludere fredning af bygninger, der beskytter historisk eller kulturelt vigtige strukturer.
Disse servitutter behøver ikke nødvendigvis at være tinglyst for at være gældende, men myndigheder vælger ofte at tinglyse dem for at øge informationsværdien og skabe klarhed for borgerne. Offentligretlige servitutter sikrer, at ejendommens brug stemmer overens med bredere samfundsmæssige mål og reguleringer.
Der er mange forskellige typer af servitutter, som kan påvirke en ejendom. Eksempler på sådanne servitutter inkluderer:
- Ejendommens bebyggelse og benyttelse.
- Kommune- eller lokalplaner, der styrer bebyggelse i bestemte områder.
- Vejrettigheder og færdselsret, som tillader adgang over ejendommen.
- Fredning af bygninger eller områder.
- Køberettigheder og forkøbsrettigheder.
- Hjemfaldspligt, som kan kræve, at ejendommen tilbageføres til tidligere ejere under bestemte betingelser.
- Brugsrettigheder som livsvarig boligret.
- Pantsætningsforbud, som forhindrer ejendommen i at blive brugt som sikkerhed for lån.
Det er afgørende at være opmærksom på, hvem der er påtaleberettiget i forhold til en servitut. At være påtaleberettiget betyder, at man har retten til at kræve overholdelse af servitutten og at godkende eller afvise ændringer eller aflysninger af den. Dette sikrer, at servitutter kun kan ændres med samtykke fra de berørte parter, hvilket beskytter deres rettigheder og interesser.
Hvilke typer ejendomme kan være pålagt servitutter?
Servitutter kan gælde for en række af ejendomstyper, herunder enfamiliehuse, rækkehuse, etageejendomme, kolonihavehuse, sommerhuse, og forskellige typer jordstykker. Uanset ejendomstypen, kan servitutter pålægge specifikke begrænsninger eller rettigheder, der regulerer brugen og udviklingen af ejendommen.
For at en servitut kan håndhæves, skal den være tinglyst på ejendommen. Tinglysning sikrer, at servitutten er offentliggjort og officielt registreret, hvilket gør det lettere at håndhæve de aftalte betingelser. Selv om en servitut, der ikke er tinglyst, i princippet stadig er gyldig, da den repræsenterer en kontraktlig aftale mellem de involverede parter, kan det være betydeligt sværere at håndhæve en sådan servitut uden tinglysning. Tinglysning giver servitutten en juridisk styrke og sikrer, at alle potentielle købere og interessenter er opmærksomme på dens eksistens.
Servitutter kan have stor betydning for ejendomsejere, da de kan påvirke mange aspekter af ejendommens anvendelse. For eksempel kan en servitut pålægge restriktioner for byggeri, ændring af bygningers udseende, eller brugen af visse faciliteter på ejendommen. Andre servitutter kan give naboer eller andre parter visse rettigheder, såsom adgang til en vej eller brug af en brønd.
Yderligere, for at sikre fuld overholdelse af alle gældende servitutter, kan det være nødvendigt at søge rådgivning fra en advokat eller ejendomsspecialist. Dette kan hjælpe med at afklare eventuelle uklarheder og sikre, at alle juridiske krav er opfyldt. Servitutter kan påvirke ejendommens værdi og anvendelsesmuligheder, hvilket gør det vigtigt at tage dem i betragtning ved køb, salg eller udvikling af ejendommen.
Ligesom det kan være nyttigt at søge rådgivning om servitutter hos fagfolk, kan det også være klogt at få hjælp fra erfarne revisorer ved tvivlsspørgsmål om regnskab. Hos Stadsrevisionen er vi dedikerede til at være din betroede partner i alle finansielle forhold. Vores mål er at sikre, at din økonomi ikke blot er sund, men også godt positioneret for fremtidig vækst og succes.
Ønsker du professionel hjælp til bl.a. revision?
Kontakt Stadsrevisionen for hjælp med certificeret og specialiseret faglighed.
4.8/5 af 60+ tilfredsstillede kunder
Hvordan tinglyser man en servitut?
Hvis f.eks. du og din nabo er blevet enige om nogle servitutter – rettigheder eller begrænsninger – som I ønsker tinglyst på jeres ejendomme, eller hvis du er medlem af en ejer- eller grundejerforening, der skal have tinglyst vedtægter, kan dette gøres digitalt. Det er en relativt enkel proces, der kan gennemføres via tinglysning.dk.
Når du besøger tinglysning.dk, vil du finde alle de nødvendige vejledninger, der trin for trin guider dig gennem processen for at tinglyse en servitut. Det er vigtigt at følge disse vejledninger nøje for at sikre, at alt bliver gjort korrekt, og at servitutten bliver juridisk bindende.
En vigtig faktor at huske på er, at ifølge planloven skal kommunen give samtykke til nye servitutter, hvis de omhandler forhold, der kunne være reguleret i en lokalplan. Dette betyder, at hvis den nye servitut vedrører emner som byggehøjde, bebyggelsestæthed eller andre forhold, der typisk reguleres af en lokalplan, skal kommunen først godkende servitutten. Kommunen har dermed mandat til enten at godkende eller afvise servitutten, inden den kan tinglyses.
Hvordan forløber processen?
Forberedelse af dokumenter: Start med at udarbejde de nødvendige dokumenter, der beskriver de specifikke rettigheder og begrænsninger, som servitutten skal omfatte. Det kan være nyttigt at konsultere en advokat for at sikre, at dokumenterne er korrekt udformet.
Digital indsendelse: Gå til tinglysning.dk, hvor du kan oprette en profil og indsende dine dokumenter digitalt. Portalen guider dig gennem indsendelsesprocessen og hjælper dig med at sikre, at alle nødvendige oplysninger er inkluderet.
Kommunens samtykke: Hvis servitutten vedrører forhold, der kan reguleres af en lokalplan, skal dokumenterne også sendes til kommunen for godkendelse. Kommunen vurderer, om servitutten er i overensstemmelse med eksisterende planer og lovgivning.
Tinglysning: Når alle dokumenter er indsendt og eventuelt godkendt af kommunen, vil de blive tinglyst. Dette gør servitutten offentlig tilgængelig og juridisk bindende.
Hvem kan stifte en servitut?
Alle, der er påtaleberettigede på en given ejendom, har mulighed for at stifte en servitut. En påtaleberettiget er den person eller myndighed, der har råderet over ejendommen. Derfor kan servitutter opdeles i privatretlige rettigheder og offentligretlige rettigheder. Oftest er det ejeren af ejendommen, der har denne råderet, hvilket betyder, at ejendomsejeren i mange tilfælde selv kan stifte en servitut. Afhængig af servituttens indhold kan det dog være nødvendigt, at kommunen eller en grundejerforening også tager stilling til og godkender servitutten.
Hvis du som ejer ønsker at stifte en servitut, er det en god idé at gøre det i samråd med kommunen. Dette sikrer, at servitutten overholder gældende lovgivning og lokalplaner. Kommunen kan give vejledning om, hvorvidt den ønskede servitut er mulig og lovlig. Det er især relevant, når servitutten vedrører forhold, der kan påvirke naboejendomme eller offentlige interesser.
Typisk stiftes private servitutter gennem en samejekontrakt, som indgås mellem flere ejere af en ejendom. En samejekontrakt er en juridisk bindende aftale, der sikrer, at alle ejere har de samme rettigheder og pligter i forhold til ejendommen. Dette er særligt vigtigt, hvis ejendommen en dag skal sælges, da samejekontrakten fastlægger, hvordan sådanne forhold skal håndteres. Samejekontrakten kan også indeholde bestemmelser om vedligeholdelse, brug og eventuelle ændringer af ejendommen.
Offentligretlige servitutter stiftes ofte af myndigheder såsom kommuner. Disse servitutter kan omfatte lokalplaner, fredninger eller andre reguleringer, der sikrer overholdelse af offentlige interesser og lovgivning. Myndighederne stifter disse servitutter for at regulere og beskytte bestemte områder, bygninger eller infrastrukturer, så de bruges i overensstemmelse med samfundets behov og interesser.
Kan du få ophævet en servitut?
Spørgsmålet om, hvorvidt en servitut kan ophæves, afhænger i høj grad af servituttens specifikke indhold og betingelser. Det er ofte en kompliceret proces at få en servitut ophævet, da det typisk kun er den person, de personer eller den myndighed, der har påtaleretten over den pågældende servitut, som har beføjelse til at ændre eller slette den. Ofte betyder det, at den person eller myndighed, der oprindeligt oprettede servitutten, har enevældig ret til at beslutte, om servitutten skal ophæves.
For at ophæve en servitut skal du normalt identificere og kontakte den påtaleberettigede og opnå deres samtykke til ophævelsen. Hvis den påtaleberettigede er afgået ved døden, kan det være muligt at få servitutten ophævet, hvis den ikke længere har nogen praktisk betydning. I sådanne tilfælde kan servitutten være uden relevans, hvilket gør det overflødigt at ophæve den formelt.
Når det kommer til offentligretlige servitutter, kan det være endnu mere udfordrende at få dem ophævet, især hvis de er oprettet af en myndighed, der ikke længere eksisterer. I disse tilfælde kræves det ofte et betydeligt detektivarbejde for at finde frem til, hvem der nu har påtaleretten over servitutten.
Der er dog visse situationer, hvor det kan være muligt at få en servitut ophævet. Hvis en servitut er åbenbart urimelig, i strid med loven, eller diskriminerende, er der en god chance for at få den ophævet. Desuden kan en servitut bortfalde, hvis den ikke er blevet håndhævet i en længere periode, da man kan argumentere for, at den er bortfaldet ved passivitet.
Servitutter kan også blive ophævet i forbindelse med vedtagelsen af en ny lokalplan for et område. Lokalplanens bestemmelser vil have forrang over eksisterende servitutter. For eksempel, hvis en servitut tillader byggeri op til 10 meters højde, men en ny lokalplan kun tillader byggeri op til 7 meters højde, skal man rette sig efter lokalplanens bestemmelser. Lokalplanen fungerer som den “øverste myndighed” og kan overtrumfe ældre servitutter.
Typisk bliver ældre og utidssvarende servitutter ophævet, når en ny lokalplan træder i kraft. Dette er for at sikre, at områdets udvikling og regulering er i overensstemmelse med nutidens behov og standarder.
Hvordan skal man forholde sig til servitutter, når man køber bolig?
Når du overvejer at købe en bolig, er det afgørende at undersøge grundigt, hvilke servitutter der er tinglyst på ejendommen, før du underskriver købskontrakten. Uforudsete servitutter kan føre til ubehagelige overraskelser og begrænsninger, som du måske ikke havde forudset.
Det kan også føre til ubehagelige overraskelser og negative økonomiske sanktioner, hvis man ikke overholder f.eks. tidsfristerne i ens regnskab. Stadsrevisionens erfarne revisorer er specialiserede i at udarbejde og gennemgå dine regnskaber, så de nøjagtigt afspejler din virksomheds eller personlige økonomiske situation. Vi sørger for, at dine finansielle dokumenter er korrekte og indsendes rettidigt til Erhvervsstyrelsen, hvilket beskytter dig mod potentielle bøder og andre negative konsekvenser.
Ønsker du skræddersyet hjælp til at forsøge at sikre din virksomhed mod f.eks. bøder?
Kontakt os – en af Danmarks bedst bedømte regnskabsvirksomheder – for hjælp.
Den mest sikre tilgang er at lade din advokat gennemgå alle servitutterne på ejendommen. Servitutter kan være komplekse dokumenter, og det kræver erfaring og juridisk viden at forstå deres fulde konsekvenser. Derfor er det en god idé at sikre, at din advokat inkluderer denne gennemgang som en del af de ydelser, I har aftalt. En grundig juridisk gennemgang af servitutterne kan forhindre fremtidige konflikter og misforståelser omkring ejendommens anvendelse.
Det er også vigtigt at overveje, om de eksisterende servitutter har nogen praktisk betydning for dig som ny boligejer. Især ved køb af ældre ejendomme kan der være mange servitutter, der blev oprettet under helt specifikke omstændigheder, som måske ikke længere er relevante. Nogle af disse servitutter kan virke forældede og uden reel betydning i dag.
En anden væsentlig overvejelse er, hvordan servitutterne kan påvirke din råderet over ejendommen. Nogle servitutter kan give andre personer eller myndigheder rettigheder over din ejendom, hvilket kan begrænse din frihed til at bruge ejendommen, som du ønsker. Din advokat kan hjælpe dig med at tolke disse bestemmelser og forklare, hvordan de kan påvirke dig i praksis.
Hvordan finder du ud af, om der er servitutter på din grund?
For at finde ud af, om der er servitutter på din grund, kan du benytte tinglysning.dk, hvor du kan søge i tingbogen for din ejendom. Tingbogen indeholder alle tinglyste servitutter, byrder og andre rettigheder, der kan påvirke din ejendom. Ved at tjekke tingbogen kan du få en komplet oversigt over de eksisterende servitutter, som er registreret på din ejendom.
Det er også muligt at se, hvilke servitutter der er tinglyst på andres ejendomme via tinglysning.dk. Dette kan være nyttigt, hvis du overvejer at købe en ejendom eller ønsker at forstå de rettigheder og begrænsninger, der gælder for naboejendomme. Adgang til disse oplysninger kan give dig en bedre forståelse af de juridiske forhold, der kan påvirke ejendommens anvendelse og udvikling.
Ud over at undersøge tinglysning.dk, bør du også kontrollere, om der er en gældende lokalplan for dit område. Lokalplaner kan indeholde bestemmelser, der påvirker ejendommens anvendelse, byggehøjde, bebyggelsesprocent og andre forhold. Lokalplanen kan have forrang over eksisterende servitutter og kan derfor være afgørende for, hvordan du kan bruge din ejendom. Du kan finde lokalplaner på din kommunes hjemmeside eller ved at kontakte kommunens tekniske forvaltning.
Trin for trin
Første trin: Besøge tinglysning.dk og søge i tingbogen for din ejendom for at få en komplet oversigt over tinglyste servitutter.
Andet trin: Undersøge lokalplaner for dit område via din kommunes hjemmeside eller tekniske forvaltning.
Tredje trin: Konsultere en advokat for at forstå de juridiske bestemmelser og konsekvenser af de servitutter, der gælder for din ejendom.
Hvad er proceduren, hvis en servitut skal tinglyses pantstiftende?
Hvis du skal tinglyse en servitut pantstiftende, er der flere trin, du skal følge for at sikre, at processen udføres korrekt og i overensstemmelse med de juridiske krav. Først og fremmest skal servitutten tinglyses, hvis dette ikke allerede er gjort. Der er dog en undtagelse for normalvedtægten, som ikke nødvendigvis kræver tinglysning.
Når servitutten er tinglyst, skal den tinglyses pantstiftende. Dette indebærer brugen af dokumenttypen “Anden Hæftelse Fast Ejendom”, som er en specifik betegnelse inden for tinglysningssystemet. Denne dokumenttype skal anvendes, når en servitut skal fungere som sikkerhed for en gæld eller anden økonomisk forpligtelse, hvilket gør servitutten pantstiftende.
For at fuldføre denne proces skal servitutten vedhæftes som et bilag til dokumentet “Anden Hæftelse Fast Ejendom”. Dette bilag skal indeholde alle relevante detaljer om servitutten, herunder de specifikke betingelser og begrænsninger, der er forbundet med den. Vedhæftelsen af servitutten som bilag sikrer, at alle nødvendige oplysninger er inkluderet, og at servitutten er juridisk bindende og anerkendt som pantstiftende.
Hvad er reglerne for, hvornår kommunen bør tiltræde servitutter i henhold til § 42?
Kommunens tiltrædelse af en servitut er nødvendig, når servitutten omhandler forhold, der kan reguleres i en lokalplan i henhold til planlovens § 15, stk. 2, og servitutten er af privatretlig karakter. Dette betyder, at hvis en servitut dækker emner som byggehøjde, bebyggelsesprocent, anvendelse af grunden eller lignende reguleringer, der normalt ville være omfattet af en lokalplan, skal kommunen tiltræde servitutten for at sikre, at den er i overensstemmelse med de gældende planer og regler.
Anmeldelsen af en sådan servitut skal inkludere en erklæring i henhold til planlovens § 42. Denne erklæring bekræfter, at kommunen er indforstået med servituttens indhold og dens påvirkning på lokalplanens bestemmelser. Kommunen skal indsættes som rollen “Myndighed” i trinnet “Andre roller” i anmeldelsesprocessen. Efterfølgende skal kommunen underskrive anmeldelsen i underskriftsmappen. Alternativt kan tiltrædelsen fra kommunen vedhæftes som et bilag til anmeldelsen.
Hvis en privatretlig servitut skal tinglyses på en ejendom, som kommunen ejer, er proceduren lidt anderledes. I dette tilfælde skal der afgives en erklæring vedrørende planloven, og kommunen skal indsættes i rollerne “Ejer” og “Myndighed”. Dette sikrer, at kommunen både som ejendomsejer og som regulerende myndighed anerkender og godkender servitutten. Der skal underskrives for begge roller for at fuldføre processen korrekt.
Hvordan forlænges en servitut, der blev tinglyst med tidsbegrænsning?
Teknisk set er det ikke muligt blot at påtegne den eksisterende servitut for at forlænge dens gyldighed. I stedet skal der anmeldes en helt ny servitut.
Forlængelsen af en tidsbegrænset servitut kræver, at alle involverede parter indgår en ny aftale, der tinglyses som en ny servitut. Denne proces indebærer, at en ny servitut oprettes med de samme eller opdaterede betingelser som den oprindelige, og denne nye servitut skal derefter tinglyses på ejendommen.
Afgiften for tinglysningen af den nye servitut er den samme som ved en påtegning af den eksisterende servitut. Dette betyder, at omkostningerne forbundet med tinglysningen ikke varierer, uanset om man forlængede en eksisterende servitut, hvis det teknisk set var muligt, eller om man tinglyser en ny servitut. Pr 2024 udgør det 1.850 kr.
Salg af virksomhed, opkøb & fusioner
Få en gratis vurderingsberetning af din virksomhed.
FAQ om servitutter
Hvad er en servitut?
En servitut er en juridisk begrænsning eller rettighed, der er tinglyst på en ejendom. Servitutter kan begrænse ejeren i, hvordan ejendommen kan bruges, eller give andre rettigheder over ejendommen, såsom adgangsret. Servitutter er bindende og følger ejendommen, hvilket betyder, at de også gælder for fremtidige ejere af ejendommen.
Hvor kan jeg se servitutter på min ejendom?
Du kan finde servitutter på din ejendom ved at besøge tinglysning.dk, hvor du kan søge i tingbogen. Tingbogen indeholder alle tinglyste servitutter, byrder og andre rettigheder, der er registreret på ejendommen. Dette giver dig en fuldstændig oversigt over de servitutter, der gælder for din ejendom. Det er også muligt at se servitutter på andre ejendomme via tinglysning.dk.
Hvad kan en servitut indeholde?
En servitut kan indeholde en række forskellige bestemmelser, der begrænser eller regulerer brugen af en ejendom. Dette kan inkludere byggelinjer, adgangsret, højdebegrænsninger på bygninger, bebyggelsesprocent, krav om vedligeholdelse, og specifikke anvendelsesformål. Servitutter kan også indeholde bestemmelser om vejret, ledningsret og brugsret. Servitutter er designet til at beskytte både ejendomsejeren og andre interesserede parter, og sikrer, at ejendommen bruges i overensstemmelse med de fastsatte regler.
Kan man ophæve en servitut?
Ja, det er muligt at ophæve en servitut, men det afhænger af servituttens indhold og betingelser. Ophævelse af en servitut kræver normalt samtykke fra den person eller myndighed, der har påtaleretten over servitutten. I nogle tilfælde kan en servitut ophæves, hvis den er åbenbart urimelig, i strid med loven, eller ikke er blevet håndhævet over en længere periode. Det anbefales at søge juridisk rådgivning for at forstå processen og mulighederne for at ophæve en servitut.
Hvordan forlænges en servitut, der blev tinglyst med tidsbegrænsning?
Når en servitut er tinglyst med en tidsbegrænsning, skal der anmeldes en ny servitut for at forlænge den. Det er ikke teknisk muligt blot at påtegne den eksisterende servitut for at forlænge dens gyldighed. Den nye servitut skal udarbejdes, underskrives af alle involverede parter og tinglyses på ejendommen. Afgiften for tinglysningen af den nye servitut er den samme som for en påtegning, og det sikrer, at servitutten forbliver juridisk bindende i den nye periode.
4.8/5 af 60+ tilfredsstillede kunder
Del den her:
