4.6/5 af 60+ tilfredsstillede kunder
Forældrekøb
Vi har hjulpet over 1200+ danske virksomheder
Hvad er et forældrekøb?
Et forældrekøb indebærer, at du som forælder køber en ejerbolig med henblik på at leje den ud til dit barn. Samme regler gælder, hvis du lejer ud til andre nærtstående som dine eller din ægtefælles bedsteforældre, forældre, børns ægtefæller samt børnebørn og deres ægtefæller. Når du køber en bolig for at udleje den til nærtstående uden selv at bo der, betragtes du som selvstændig erhvervsdrivende. Dette medfører, at du skal opgøre og rapportere overskud eller underskud fra udlejningen. Der er derfor mange skattemæssige regler, du skal kende og følge.
Du skal betale skat af overskuddet ved udlejningen, men du er fritaget for ejendomsværdiskat af den udlejede bolig.
Der findes tre forskellige beskatningsmetoder, du kan vælge imellem ved forældrekøb. Disse vil blive gennemgået senere i teksten.
Lejekontrakt
Det er ofte en god idé at udarbejde en lejekontrakt i forbindelse med et forældrekøb. Lejekontrakten er nødvendig, hvis dit barn ønsker at søge boligstøtte. Kontrakten fastsætter retningslinjerne for lejeforholdet og regulerer forholdet mellem udlejer (forældrene) og lejer (barnet).
Lejekontrakten kan også fremvises for SKAT som dokumentation for lejeforholdet.
Skat af markedslejen
Når du lejer ud til nærtstående, som f.eks.l dit barn, skal du betale skat af et beløb, der svarer til markedslejen – den husleje, du kunne få fra en ikke-nærtstående lejer.
Selv hvis den aftalte husleje er lavere end markedslejen, skal du betale skat af markedslejen.
Hvis forskellen mellem markedslejen og den betalte husleje overstiger visse beløbsgrænser, betragtes det som en gave, som dit barn skal betale afgift af.
Regnskab
Du skal føre regnskab over huslejeindtægter og udgifter ved udlejningen og huske at bogføre løbende i henhold til bogføringsloven.
Regnskabet skal gemmes i fem år og kun vises til SKAT ved forespørgsel.
Udgifter, der kan trækkes fra
Følgende udgifter kan trækkes fra:
- Ejendomsskatter
- Vand-, kloak- og renovationsafgifter
- Administration og revisorbistand til regnskabet
- Forsikring af ejendommen
- Skorstensfejer, snerydning og fejning
- Kontingent til grundejerforening
- Afskrivning af tilslutningsafgifter
- El, vand og varme (hvis disse udgifter indgår i huslejen)
- Vedligeholdelse på grund af almindeligt slid
Renteudgifter
Du kan få fradrag for renteudgifter på realkredit og renteudgifter af vej- og kloakgæld på ejendommen.
El, vand og varme
Hvis din nærtstående betaler el, vand og varme som en del af huslejen, kan disse udgifter trækkes fra i regnskabet. Betaler dit barn selv for disse udgifter, skal de holdes ude af regnskabet.
Vedligeholdelse
Udgifter til vedligeholdelse som følge af almindeligt slid kan trækkes fra i udlejningsperioden. Udgifter til reparation af skader kan kun trækkes fra, hvis skaderne ikke er dækket af forsikring, er sket efter overtagelsen af boligen og ikke forbedrer boligen.
Forbedringer
Forbedringsudgifter, der bringer boligen i bedre stand end ved købet, kan ikke trækkes fra. Dette gælder eksempelvis for et nyt badeværelse.
Istandsættelsesudgifter ved køb af ejendom
Hvis du istandsætter boligen, mens du udlejer den til dit barn, gælder der særlige regler.
I de første tre ejerår kan en vis andel af vedligeholdelses- og forbedringsudgifter trækkes fra efter procentreglen: 25 % af den årlige lejeindtægt for ejerlejligheder og 35 % af den årlige lejeindtægt for en- og tofamiliehuse.
Fordele og ulemper ved forældrekøb
At købe en bolig med henblik på at leje den ud til sit barn, også kendt som forældrekøb, kan have flere fordele. Det er dog vigtigt at veje både fordele og ulemper, før man træffer en beslutning.
Fordele ved forældrekøb
Der er flere kendte fordele ved et forældrekøb:
- Sikker bolig til dit barn: Giver dit barn en stabil bolig.
- Mulighed for ekstra indtægt: Barnet kan leje et værelse ud til en ven eller bekendt, hvilket kan reducere huslejeomkostningerne.
- Fleksibel husleje: Huslejen kan fastsættes til en fordelagtig pris.
- Potentiale for økonomisk gevinst: Mulighed for profit ved salg, hvis boligpriserne stiger.
- Adgang til boligsikring: Dit barn kan ansøge om boligsikring med en lejekontrakt. Støtten afhænger af husleje, barnets indkomst og lejlighedens størrelse. Mere information og beregning kan findes på borger.dk.
Ulemper ved forældrekøb
Der er også flere ulemper ved et forældrekøb, som er værd at overveje:
- Boligmarkedets usikkerhed: Risiko for økonomisk tab, hvis boligpriserne falder.
- Økonomiske krav til forældre: Krav om tilstrækkelig friværdi og likviditet hos forældrene.
- Regnskabsforpligtelser: Krav om udarbejdelse af et årligt regnskab for udlejningsvirksomheden.
Finansiering af et forældrekøb
Finansiering af et forældrekøb foregår typisk som ved andre boligkøb, som eksempelvis andelsboliger eller ejerlejligheder. Dette kan ske gennem et realkreditlån med pant i boligen, et banklån eller en kombination af begge lånetyper. Det er altid en god idé at tale med banken for at få afklaret, om et forældrekøb er en realistisk mulighed for jer.
Beskatning ved forældrekøb: Tre metoder
Når du foretager et forældrekøb, kan du vælge mellem tre forskellige beskatningsmetoder:
- Almindelige skatteregler: Hvis du ikke vælger virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen, bliver du automatisk beskattet efter de almindelige skatteregler.
- Virksomhedsordningen: Denne ordning giver skattefordele for erhvervsvirksomheder. For eksempel kan renteudgifter i virksomheden fratrækkes i din personlige indkomst.
- Kapitalafkastordningen: Giver mulighed for, at en del af virksomhedens overskud beskattes som kapitalindkomst.
Nye regler fra og med 2021
Siden 2021 har der været særlige regler for forældrekøbsboliger under virksomhedsordningen og kapitalafkastordningen, hvor skattefordelene i disse to ordninger er begrænsede. Ifølge de nye regler får du samme fradragsværdi for dine renteudgifter, som hvis du havde købt boligen som privatperson. Derfor kan det ofte ikke betale sig at benytte disse ordninger, hvis du ikke driver en anden virksomhed. Læs mere om disse ordninger længere nede.
Valg af beskatningsmetode
Det endelige valg af beskatningsmetode foretager du, når du udfylder din årsopgørelse eller dit oplysningsskema. Bemærk, at der er specifikke krav, du skal være opmærksom på ved indkomstårets start, hvis du vælger virksomhedsordningen.
Skat efter de almindelige skatteregler
Hvis du vælger de almindelige skatteregler, beskattes dit overskud før renter som personlig indkomst efter personskattelovens regler. Dette betyder, at overskuddet beskattes ligesom lønindkomst, og du skal betale AM-bidrag. Renteudgifter relateret til udlejningen kan trækkes fra i din kapitalindkomst på samme måde som dine øvrige renteudgifter. Hvis du ikke aktivt vælger at blive beskattet under virksomhedsordningen, vil du automatisk blive beskattet efter de almindelige skatteregler.
Forskudsopgørelse
Du skal oplyse det forventede overskud eller underskud fra virksomheden på din forskudsopgørelse. Dette sikrer, at du løbende betaler skat af virksomheden i løbet af året, så du undgår at skulle betale det hele på én gang ved årets afslutning.
Årsopgørelse/oplysningsskema
Når året er gået, skal du udfylde din årsopgørelse eller dit oplysningsskema. Det er her, du endeligt vælger, hvilken beskatningsmetode du ønsker at benytte for dit forældrekøb.
Kapitalafkastordningen ved forældrekøb
Når du udlejer en ejerbolig til dine nærtstående, betragtes det som en erhvervsvirksomhed, og du kan vælge at benytte kapitalafkastordningen. Her er en oversigt over, hvordan kapitalafkastordningen fungerer, og hvad de nye regler fra 2021 betyder for dig.
Hvordan fungerer kapitalafkastordningen?
Kapitalafkastordningen giver dig mulighed for at beregne kapitalafkastet med en fastsat sats, som er 3 % i 2023 (2 % i 2022) af værdierne i virksomheden. Skatten på kapitalafkastet betales som kapitalindkomst i stedet for personlig indkomst, hvilket ofte er en lavere sats. Der betales heller ikke AM-bidrag af kapitalafkastet.
Nye regler fra og med 2021
Fra 2021 gælder der nye regler for kapitalafkastordningen ved forældrekøbsboliger:
Hvis du ikke har anden virksomhed end forældrekøbsboligen:
- Du kan stadig vælge at benytte kapitalafkastordningen. Dog skal købsprisen for forældrekøbsboligen ikke længere indgå i det grundlag, hvoraf kapitalafkastet beregnes. Dette betyder ofte, at der ikke er noget grundlag tilbage at beregne kapitalafkastet af og dermed ingen fordel ved at benytte ordningen.
Hvis du driver anden virksomhed udover forældrekøbsboligen:
- Hvis du har andre virksomheder og anvender kapitalafkastordningen, er forældrekøbsboligen også omfattet. Fra 2021 kan købsprisen for forældrekøbsboligen dog ikke indgå i beregningsgrundlaget. Med en kapitalafkastsats på 3 % i 2023 kan ordningen stadig være en fordel, hvis du har flere virksomheder.
Forskudsopgørelse ved brug af kapitalafkastordningen
For at betale din skat løbende gennem året skal du rette din forskudsopgørelse. Her er trinene:
- Log på TastSelv Borger og vælg Forskudsopgørelse.
- Brug søgefunktionen til at finde de relevante felter.
- Indtast følgende:
- Felt 221: Skriv overskud før renter.
- Felt 488: Skriv renteudgifter i virksomheden.
- Felt 184: Vælg Kapitalafkastordningen – ikke vekselerer.
- Felt 440: Skriv kapitalafkastet.
- Tryk på Beregn og derefter Godkend for at rette forskudsopgørelsen.
Årsopgørelse ved brug af kapitalafkastordningen
Når året er slut, skal du udfylde din årsopgørelse/oplysningsskema og træffe det endelige valg om beskatningsmetode:
- I rubrik 111: Skriv det endelige opgjorte overskud før renter.
- I rubrik 117: Skriv renteudgifterne. Renteudgifterne kan også indgå i rubrik 41; i så fald skal du flytte dem til din virksomhed ved at trykke på lommeregnerikonet foran beløbet.
- Vælg beskatningsform: Beskatning efter kapitalafkastordningen.
- I rubrik 142: Skriv kapitalafkastet.
- Hvis du skal oplyse regnskabsoplysninger, vælg Regnskabsoplysninger og klik på “Oplys”.
Virksomhedsordningen ved forældrekøb
Når du udlejer en ejerbolig til dine nærtstående, betragtes det som en erhvervsvirksomhed, og du kan vælge at anvende virksomhedsordningen. Hvis du driver anden virksomhed under virksomhedsordningen, skal forældrekøbsboligen også indgå i ordningen.
Regnskabsmæssige krav
Der er omfattende regnskabsmæssige krav, når du vælger virksomhedsordningen, og det kan være en god idé at benytte en revisor, hvilket kan trækkes fra i regnskabet.
Der er mange situationer, hvor det er fordelagtigt at have en revisor ved sin side. Hos Stadsrevisionen tilbyder vi rådgivning om skattefri virksomhedsdannelse, genoptagelse efter tvangsopløsning og meget mere. Vi er stolte af at have mere end 1200 tilfredse samarbejdspartnere og klienter.
Søger du rådgivning til din virksomhed?
Vores branchebestemte revisorer er altid opdaterede med de nyeste regler inden for netop din branche.
4.8/5 af 60+ tilfredsstillede kunder
Nye regler fra og med 2021
Du kan fortsat benytte virksomhedsordningen ved udlejning til nærtstående, men fra 2021 skal der beregnes en rentekorrektion. Dette betyder ofte, at der ikke er nogen økonomisk fordel ved at benytte ordningen.
Hvis du kun har forældrekøbsboligen i virksomhedsordningen:
- Rentekorrektionen beregnes med en sats på 6 % (2023) af den gæld, der vedrører forældrekøbsboligen. Hvis der ikke er anden virksomhed i ordningen, beregnes rentekorrektion af hele gælden, dog maksimalt et beløb svarende til de samlede renteudgifter.
Hvis du har andre virksomheder i virksomhedsordningen:
- Rentekorrektionen beregnes af den procentdel af gælden, der vedrører forældrekøbsboligen. Hvis boligens købspris udgør 25 % af de samlede værdier i virksomhedsordningen, beregnes rentekorrektion af 25 % af den samlede gæld. Rentekorrektionen kan maksimalt udgøre samme andel af renteudgifterne.
Kapitalafkastgrundlaget reduceres også med købsprisen for forældrekøbsboligen fratrukket den tilhørende andel af gælden.
Regnskabskrav
Dit regnskab skal opfylde kravene i bogføringsloven og virksomhedsskatteloven. Dette indebærer oprettelse af indskudskonto, hæverækkefølge og rentekorrektion. Du skal holde indtægter og udgifter fra udlejningen adskilt fra din privatøkonomi. Det anbefales at oprette en separat konto eller kassekredit til dette formål. Dit regnskab skal tydeligt vise adskillelsen mellem virksomhedens og din private økonomi samt opgøre overførsler mellem dem. Husk at bogføre indtægter og udgifter løbende.
Forskudsopgørelse ved brug af virksomhedsordningen
Når du kender det forventede overskud eller underskud, skal dette angives i din forskudsopgørelse. Dette sikrer, at du betaler skat løbende gennem året.
Sådan retter du din forskudsopgørelse:
- Log på TastSelv Borger og vælg forskudsopgørelse.
- Brug søgefunktionen til at finde de relevante felter.
- Indtast følgende:
- Felt 221: Skriv overskud før renter.
- Felt 488: Skriv renteudgifter i virksomheden.
- Felt 184: Vælg Virksomhedsordningen – ikke vekselerer.
- Felt 432: Skriv kapitalafkastet.
- Felt 28: Skriv rentekorrektion.
- Felt 699: Angiv om ejendommen er udlejet til nærtstående.
- Tryk på Beregn og derefter Godkend for at rette forskudsopgørelsen.
Årsopgørelse ved brug af virksomhedsordningen
Ved årets afslutning skal du udfylde årsopgørelsen eller oplysningsskemaet og træffe det endelige valg om beskatningsmetode.
- I rubrik 111: Skriv det endelige opgjorte overskud før renter.
- I rubrik 117: Skriv renteudgifterne. Flyt dem fra rubrik 41, hvis nødvendigt, ved at trykke på lommeregnerikonet foran beløbet.
- Vælg beskatningsform: Virksomhedsordningen.
- I rubrik 148: Skriv kapitalafkastet.
- I rubrik 150: Skriv eventuelt beregnet rentekorrektion.
- I rubrik 152: Skriv årets samlede overførsler.
- I rubrik 984: Skriv beløbet på din indskudskonto ved årets udgang.
- Hvis du skal oplyse regnskabsoplysninger, klik på “Oplys”.
Salg af boligen ved forældrekøb
Skat af fortjeneste ved salg
Når du sælger en bolig, som du ikke selv har boet i, skal du betale skat af fortjenesten. Tab kan kun fratrækkes, hvis du har fortjeneste på andre ejendomme, og tabet kan gemmes til senere år. Fortjenesten beskattes som kapitalindkomst, og der gælder særlige regler, hvis du har brugt virksomhedsordningen.
Opgørelse af fortjeneste og tab
Fortjeneste og tab beregnes som forskellen mellem en reguleret købspris og en reguleret salgspris.
Salgspris: Salgsprisen skal kontantomregnes, og du kan fratrække salgsomkostninger som ejendomsmæglerudgifter og udgifter til tilstandsrapport.
Købspris: Købsprisen skal også kontantomregnes, og du kan tillægge købsomkostninger. Du får et tillæg på 10.000 kr. pr. år, du har ejet lejligheden, dog ikke i salgsåret. Forbedringsudgifter over 10.000 kr. pr. år kan forhøje købsprisen, hvis de kan dokumenteres.
Særlige regler ved virksomhedsordningen
Hvis du har brugt virksomhedsordningen, afhænger beskatningen af, om udlejningen stopper inden salget:
Stopper udlejningen inden salget: Fortjenesten beskattes som kapitalindkomst.
Fortsat udlejning ved salg: Fortjenesten indgår i virksomhedens resultat og beskattes som personlig indkomst med arbejdsmarkedsbidrag.
Hvis boligen er en del af virksomhedsordningen, anbefales det at få hjælp fra en revisor ved salget.
Salgspris ved overdragelse til nærtstående
Når du sælger en ejendom til dit barn eller en anden nærtstående, skal salgsprisen være markedsprisen. Hvis salgsprisen er lavere end markedsprisen, betragtes forskellen som en gave, og den nærtstående skal betale gaveafgift af beløbet, der overstiger det årlige gaveafgiftsbeløb. Du bliver også beskattet af forskellen mellem markedsprisen og din oprindelige købspris, selvom salgsprisen til den nærtstående er lavere.
Du kan oprette et gældsbrev mellem dig og dit barn for forskellen mellem markedsprisen og salgsprisen eller kombinere kontantbetaling, gældsbrev og gave.
15%-reglen
Du kan anvende 15%-reglen ved salg af fast ejendom til nærtstående, hvis ejendommen ikke er vurderet som udlejet.
Ejerlejligheder, der er udlejet til en uafhængig tredjemand, kan også overdrages efter 15%-reglen. Med denne regel kan du sælge boligen til en pris inden for 85-115 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering.
Hvis der er særlige omstændigheder, kan du ikke bruge 15%-reglen og Skattestyrelsen kan altid give et bindende svar om værdiansættelsen.
Eksempel på salg efter 15%-reglen
Lises bolig har en offentlig vurdering på 1.100.000 kr. Med 15%-reglen kan den overdrages til mindst 935.000 kr. og højst 1.265.000 kr. til en nærtstående. Hvis markedsprisen er lavere end den offentlige vurdering, kan ejendommen overdrages til markedsprisen uden tillæg eller fradrag af 15 %.
Eksempel på gave som delvis betaling
- Boligen sælges til 850.000 kr. (15 % under vurdering på 1.000.000 kr.)
- Barnet overtager prioritetsgæld på 680.000 kr.
- Kontant betaling: 70.000 kr.
- Gave fra forælder: 100.000 kr.
Skattefrit salg for dit barn
Dit barn kan senere sælge ejendommen skattefrit, hvis det har boet i boligen og brugt den som sit hjem. Salget kan dog betyde, at dit barn anses for at have modtaget en gave ved overtagelsen.
Udlejning af andelsbolig
Hvis du har købt en andelsbolig og lejer den ud til en nærtstående, kan du ikke anvende reglerne om forældrekøb.
Nyt om 15%-reglen ved forældrekøb: Særlige omstændigheder
Den 22. januar 2024 afsagde Retten i Lyngby en dom vedrørende 15%-reglen i en sag om forældrekøb, hvor en mor solgte en ejerlejlighed til sin søn til en pris svarende til den offentlige ejendomsvurdering med et tillæg på næsten 15%. Moren havde oprindeligt købt lejligheden til markedspris fra en tredjepart.
15%-reglen tillader, at fast ejendom kan overdrages mellem nærtstående til en pris, der afviger op til 15% fra den seneste offentlige ejendomsvurdering. Denne regel er nyttig ved forældrekøb, da den giver fleksibilitet i værdiansættelsen.
I den aktuelle sag anså Skattestyrelsen og Skatterådet, at visse faktorer kunne udgøre “særlige omstændigheder”, som kræver en specifik vurdering. Disse faktorer inkluderer:
- Den tidsmæssige forskel mellem købet fra tredjemand og overdragelsen til en nærtstående.
- Prisforskellen mellem købsprisen fra tredjemand og salgsprisen til nærtstående.
Skatterådets afgørelse
Skatterådet vurderede, at selvom der var en betydelig prisforskel, var de tidsmæssige forskelle ikke nok til at udgøre “særlige omstændigheder”. Dette betyder, at der i visse tilfælde ikke skal betales gaveafgift, selvom overdragelsen sker til en værdi væsentligt under markedsprisen.
Nyt cirkulære
I september 2021 blev reglen ændret til en 20%-regel. Dette betyder, at ejendom kan overdrages med en prisafvigelse på op til 20% fra den offentlige vurdering, hvilket kan give større fleksibilitet ved forældrekøb.
Betydning for forældrekøb
For dem, der overvejer forældrekøb, er det vigtigt at være opmærksom på disse regler. Overdragelse under 15%-reglen (nu 20%-reglen) giver mulighed for fleksibel prisfastsættelse, men særlige omstændigheder kan medføre ekstra skattemæssige overvejelser. Det anbefales at konsultere en revisor eller skattekonsulent for at sikre, at alle skattemæssige forpligtelser og muligheder bliver håndteret korrekt.
De 3 bedste råd om forældrekøb
1. Køb for at hjælpe
Forældrekøb bør primært være en handling for at støtte dit barn. Selvom det kan vise sig at være en god investering, er der ingen garanti for dette, og usikkerheden kan være stor. Derfor bør forældrekøbet først og fremmest være en måde at hjælpe et eller flere børn godt på vej.
2. Tænk langsigtet
Det er dyrt at købe og sælge fast ejendom. Hvis planen kun er at skaffe midlertidigt tag over hovedet, kan andre løsninger være mere hensigtsmæssige. Hvis I derimod planlægger at beholde lejligheden i mange år, er det vigtigt at overveje, om boligen kan opfylde forskellige behov over tid. Overvej mulighederne for at leje et værelse ud, eller om der er plads til en eventuel familieforøgelse.
3. Forstå reglerne
Det er afgørende at sætte sig grundigt ind i reglerne omkring beskatning, videresalg og udlejning. Overvej jeres muligheder under forskellige scenarier: Hvis I vil fremleje et værelse, udleje hele lejligheden, flytte ind selv, eller sælge lejligheden videre til jeres barn. Læs vedtægterne for den ejerforening eller andelsforening, I overvejer at købe jer ind i, meget grundigt. Der kan især i andelsboligforeninger være regler, der begrænser muligheden for forældrekøb, udlejning og fremleje.
Skattereglerne kan være svære at forstå, især hvis man er virksomhedsejer og derfor skal være opmærksom på rigtig mange skatteregler i forvejen. Vi tilbyder skatterådgivning til konkurrencedygtige priser.
Ønsker du skatterådgivning?
Kontakt os for et uforpligtende tilbud og få professionel skatterådgivning skræddersyet til din virksomheds behov.
Hvad er et omvendt forældrekøb?
Et omvendt forældrekøb indebærer, at det er børnene, der køber en bolig, som de derefter udlejer til forældrene. Dette ses typisk, når børnene har etableret sig med deres egen bolig, familie og faste jobs. Ved at gøre dette kan børnene hjælpe deres forældre, der måske er pensionister, med at få en god bolig.
Salg af virksomhed, opkøb & fusioner
Få en gratis vurderingsberetning af din virksomhed.
FAQ om forældrekøb
Hvad betyder et forældrekøb?
Et forældrekøb indebærer, at du køber en bolig med det formål at leje den ud til dit barn.
Kan det betale sig med forældrekøb?
At investere i en større lejlighed kan være fordelagtigt, hvis økonomien tillader det. En større lejlighed giver mulighed for at leje et værelse ud og potentielt skabe plads til en voksende familie.
Hvordan fungerer et forældrekøb?
Et forældrekøb finansieres på samme måde som en almindelig boligkøb. Du ejer boligen og betaler alle udgifter, mens dit barn betaler husleje til dig.
Hvor lav må huslejen være ved forældrekøb?
Huslejen skal fastsættes i henhold til “lejedes værdi”, hvilket betyder, at huslejen skal svare til lejen for lignende boliger i området. Det kan være en fordel at få hjælp fra en professionel til at fastsætte den korrekte husleje.
4.8/5 af 60+ tilfredsstillede kunder
Del den her:
