4.6/5 af 60+ tilfredsstillede kunder
Udlejning af hus privat
Udlejning af sit hus kan være en god måde at skabe en ekstra indkomst på, men det indebærer også visse forpligtelser og regler, især i forhold til skat og lejefastsættelse. I dette blogindlæg gennemgår vi de skattemæssige forpligtelser ved udlejning af et hus privat, og andre vigtige ting, som du skal være opmærksom på ved udlejning af dit hus.
Vi har hjulpet over 1200+ danske virksomheder
Er huset beliggende i en reguleret eller ureguleret kommune?
Når du overvejer at leje dit hus ud, er det afgørende at være godt informeret om, hvorvidt boligen er placeret i en reguleret eller en ureguleret kommune. Dette aspekt er vigtigt for at forstå de juridiske rammer, der omgiver udlejning af din bolig. I Danmark er der to primære love, der regulerer udlejning: lejeloven og lov om boligforhold. Lejeloven dækker selve lejeforholdet, mens lov om boligforhold håndterer offentligretlige aspekter såsom bopælspligt og reglerne for Huslejenævnets virke.
Fra 1. juli 2022 trådte en ny lejelov i kraft, som erstattede både den tidligere lejelov og boligreguleringsloven. Formålet med den nye lovgivning var at forene disse love, så alle regler vedrørende lejeforhold nu er samlet i den nye lejelov fra 2022, og regler vedrørende myndighedernes rolle er integreret i den nye lov om boligforhold. Lejeloven gælder landsdækkende, mens lov om boligforhold kun er gældende i visse specificerede kommuner.
Det er op til hver enkelt kommune at afgøre, om lov om boligforhold skal implementeres. Denne lov finder primært anvendelse i de større kommuner, hvor der er etableret private udlejningsbyggerier og en mangel på lejeboliger. I de regulerede kommuner gælder lov om boligforhold automatisk. I de uregulerede kommuner gælder denne lov kun, hvis kommunalbestyrelsen har besluttet, at den skal træde i kraft.
Størstedelen af de danske kommuner er regulerede. Der findes dog stadig kommuner, hvor lov om boligforhold ikke gælder, og de betragtes derfor som uregulerede. Disse omfatter: Billund, Fredensborg, Greve, Herning, Holstebro, Ikast-Brande, Læsø, Mariagerfjord, Rebild, Ringkøbing-Skjern, Samsø Solrød, Struer, Thisted, Tønder, Varde, Vesthimmerland og Ærø.
Når du planlægger udlejning af din bolig, er det derfor vigtigt at tjekke kommunens regulering, da det direkte påvirker de juridiske aspekter og forpligtelser forbundet med udlejning i det pågældende område.
Regler for udlejning af bolig afhænger af længden på udlejning
Reglerne for udlejning af dit hus ændrer sig betydeligt afhængigt af, om du selv bor i huset, og hvor længe du udlejer det.
Der er meget stor forskel på reglerne, og hvad du skal betale i skat – og eventuelt moms. Indtægten vil i de fleste tilfælde være personlig indkomst, men det kan også anses som erhvervsmæssig udlejning, hvis du fx udlejer dit hus i mere end 12 måneder.
Beskatning af lejeindtægter kan ske via bundfradrag eller et regnskabsmæssigt fradrag. Med bundfradraget skal du betale skat af det beløb, som overstiger fradraget. Med det regnskabsmæssige fradrag skal du betale skat af indtægterne fra leje, efter de faktiske udgifter er trukket fra.
Hvis du fx udlejer din private bolig for 80.000 kr., skal du betale skat af den samlede lejeindtægt minus bundfradraget, som i 2024 er på op til 12.700 kr. (hvis du udlejer udenom en platform). Bundfradraget kan sammenlignes med dit personfradrag.
Størrelsen på bundfradraget afhænger dog af flere forskellige ting. Blandt andet har længden for udlejning af boligen stor betydning. Her er der især forskel på, om du har udlejet din bolig i:
- Mindre end 4 måneder
- Mellem 4-12 måneder
- Mere end 12 måneder
Helt overordnet skelner Skattestyrelsen mellem korttidsudlejning og langtidsudlejning ved fire måneder.
Skat ved udlejning af bolig
Beskatningen ved udlejning af hus privat afhænger hovedsageligt af tre elementer:
- Dit valg af fradragstype.
- Længden på udlejningsperioden.
- Typen af bolig du udlejer.
Du kan vælge at blive beskattet enten via et bundfradrag eller et skattemæssigt fradrag. Selvom bundfradraget ofte er det foretrukne valg på grund af dets enkelthed, kan det være økonomisk mindre fordelagtigt, hvis du har større udgifter i forbindelse med udlejningen. Når du først har valgt at benytte det regnskabsmæssige fradrag, er det vigtigt at huske, at du ikke senere kan skifte til bundfradraget.
Bundfradrag
Vælger du bundfradrag, bliver du beskattet af den del af din lejeindtægt, der overstiger fradraget. Dette beløb skal indberettes i din forskudsopgørelse og årsopgørelsen under kapitalindkomst. Denne metode er relativt enkel og kræver mindre bogføring.
Regnskabsmæssigt fradrag
Ved valg af regnskabsmæssigt fradrag skal du betale skat af lejeindtægterne efter fradrag af dine faktiske udgifter relateret til udlejningen. Dette omfatter udgifter til vand, varme, vedligeholdelse, afskrivning på inventar, ejerforeningsbidrag og udgifter til udlejningsannoncer. Dog kan vedligeholdelsesudgifter på selve ejendommen ikke fratrækkes direkte, medmindre du udlejer en del af ejendommen (minimum 10%). I så fald kan du trække en forholdsmæssig andel af grundskylden fra som udgift.
Disse udgifter og indtægter skal opgøres nøje, og du skal kunne fremvise dokumentation såsom kvitteringer, hvis Skattestyrelsen efterspørger det. Denne metode kræver mere detaljeret regnskabsføring og kan virke mere kompliceret.
Særlige forhold ved forskellige boligtyper
Hvis du udlejer en ejerbolig, betragtes indtægten som kapitalindkomst. Ved udlejning af en leje- eller andelsbolig kan du selv vælge, om indtægten skal beskattes som kapitalindkomst eller personlig indkomst. Dette valg kan have betydelige konsekvenser for din skattemæssige situation.
Gennemgående i hele udlejningsprocessen er det vigtigt at forstå disse skatteregler og fradragsmuligheder, da de har direkte indflydelse på den skat, du skal betale, og den nettoindkomst du ender med at modtage fra din udlejning.
Der er mange regler når det kommer til skat ved udlejning af dit hus privat. Hos Stadsrevisionen har vi speciale i skatterådgivning, og står klar til at besvare eventuelle ubesvarede spørgsmål.
Har du nogle spørgsmål eller bare brug for hjælp?
Kontakt Stadsrevisionen for skræddersyet professionel hjælp
4.8/5 af 60+ tilfredsstillede kunder
Udlejning af privat bolig, som du selv bor i
Når du bor i din ejendom en del af året og udlejer den i perioder, hvor du ikke selv er til stede, er der specifikke regler for beskatning af udlejning, som er relevante for dig.
Skattemæssige overvejelser ved udlejning
Når du har indtægter fra udlejning af din bolig, skal du betale skat af disse lejeindtægter.
Hvis din udlejning falder ind under kategorien korttidsudlejning, kan der være mulighed for en skatterabat. Dette kan være især relevant for dig, der periodisk udlejer din private bolig og ønsker at forstå de skattemæssige konsekvenser. Uanset om det handler om korttidsudlejning eller længerevarende perioder, er det vigtigt at have styr på, hvordan disse indtægter skal håndteres skattemæssigt.
Beskatning ved udlejning under 4 måneder
Hvis du udlejer dit hus privat for perioder under fire måneder, skal du være opmærksom på de forskellige regler for bundfradrag, afhængigt af om udlejningen sker via en platform eller du selv finder en lejer. Dette er afgørende for, hvordan du skal håndtere skatten på dine lejeindtægter.
Bundfradrag ved korttidsudlejning:
Via en platform: Op til 32.300 kr. (2024)
Udenom en platform: Op til 12.700 kr. (2024)
Ved korttidsudlejning er det kun 60% af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget, som er skattepligtig. Dette skyldes en 40% reduktion, som trækkes fra efter bundfradraget er anvendt. Det resterende beløb er det, du skal betale skat af.
Hvis du udlejer både via en platform og selvstændigt, skal du anvende dit bundfradrag på indtægterne fra platformen først. Derefter betaler du skat af 60% af indtægterne opnået udenom platformen.
Hvis du deler boligen eller lejeindtægten med andre, vil du typisk kun kunne anvende et bundfradrag svarende til din andel af ejerskabet eller huslejen. Det er vigtigt at være opmærksom på disse detaljer for korrekt håndtering af skattepligtige indtægter fra udlejning.
Du skal også være opmærksom på momsreglerne, der træder i kraft ved korttidsudlejning af værelser. Dette gælder, hvis du udlejer værelser for mindre end 30 dage ad gangen. Skal du betale moms af din indkomst, bliver det relevant, hvis indtægterne overstiger 50.000 kr. inden for en periode på 12 måneder.
Hvis du ved første udlejning af et værelse forudser, at du vil overskride indtægtstærsklen på 50.000 kr., skal du registrere dig som momspligtig og betale moms fra starten. Som momsregistreret udlejer skal du oplyse lejeindtægten fratrukket bundfradrag og eventuelle udgifter, eksklusiv moms, på din årsopgørelse.
Det er vigtigt at bemærke, at momsreglerne for korttidsudlejning af værelser ikke gælder for udlejning af hele boligen.
Beskatning udlejning 4-11 måneder
Når du udlejer din bolig i perioder mellem 4-11 måneder, klassificeres det som langtidsudlejning. Selv i denne kategori har du mulighed for at vælge mellem to sæt regler for at beregne dit bundfradrag og den skattepligtige indtægt: reglerne for korttidsudlejning (regelsæt 1) eller langtidsudlejning (regelsæt 2).
Regelsæt 1, som dækker korttidsudlejning, er beskrevet under “Beskatning ved udlejning under 4 måneder”.
Regelsæt 2, som gælder for langtidsudlejning.
Følgende faktorer spiller en rolle i valget af det mest fordelagtige regelsæt for din udlejning:
- Størrelsen på din husleje
- Ejendomsvurderingen
- Din lejeindtægt
- Om du udlejer gennem en platform, der indberetter til skat eller ej
Bundfradraget for udlejning af hus privat er 1,33% af ejendomsværdien (altid mindst 24.000 kr.).
For at beregne skatten ved udlejning af hus privat, skal du bruge din lejeindtægt og boligens ejendomsværdi fra året før du udlejede den. Lejeindtægten inkluderer omkostninger som internet, vand, varme og el.
Du kan finde ejendomsværdien på skat.dk ved at logge ind på TastSelv eller slå den op på ois.dk.
Udlejning af privat bolig, som du ikke selv bor i
Hvis du udlejer dit hus privat i over 12 måneder, betragtes dette af Skattestyrelsen som erhvervsmæssig udlejning. I denne situation kan du benytte kapitalafkastordningen og virksomhedsordningen.
Indtægter og regnskabskrav ved udlejning
Der er krav om, at du opretter et detaljeret regnskab, der dokumenterer dine indtægter og udgifter relateret til udlejningen, hvis perioden overstiger et år. Dette regnskab skal kun fremvises for Skattestyrelsen, hvis de anmoder om det.
Hvis du udlejer dit hus privat i over 12 måneder, klassificerer Skattestyrelsen det som erhvervsmæssig udlejning. Hos Stadsrevisionen står vi klar til at hjælpe dig med at håndtere regnskabet for din langtidsudlejning, uanset om du anvender kapitalafkastordningen eller virksomhedsordningen.
Har du brug for hjælp til at holde styr på de økonomiske aspekter af din langtidsudlejning?
Kontakt Stadsrevisionen for professionel hjælp med 100% tilfredsgaranti.
Hvad kan trækkes fra ved udlejning af hus privat?
Ved udlejning af bolig er der forskellige metoder til at beregne skat, afhængigt af om du benytter dig af regnskabsmæssigt fradrag eller bundfradrag. Hvis du vælger at anvende regnskabsmæssigt fradrag, kan du trække alle dine faktiske udgifter fra, mens bundfradraget giver et fast beløb, du kan fratrække.
Det kan du trække fra ved udlejning af hus privat med et regnskabsmæssigt fradrag:
Udlejning hele året | Udlejning dele af året |
Vand | Vand |
Varme | Varme |
El | El |
Ejendomsskatter | Grundskyld (ejendomsskat) |
Vedligeholdelse | Vedligeholdsudgifter |
Afgifter til vand, kloak og renovation | Afskrivning på inventar (ikke hårde hvidevarer) |
Administration og bistand fra revisor til regnskabet | Udgifter forbundet med udlejning (fx husleje og annonceudgifter) |
Forsikring af ejendom | (Nedslag i) ejendomsværdiskat |
Fejning, snerydning og skorstensfejer | |
Kontingent til grundejerforening | |
Afskrivning af eventuelle tilslutningsudgifter | |
Renteudgifter vedr. ejendommen (fx gæld til bank og kreditforening) |
Fradragsbeløbet må ikke overstige din lejeindtægt. Hvis udgifter såsom vand, varme og el betales separat af lejeren, skal disse ikke inkluderes i dit regnskab.
Det er muligt at opnå fradrag for udgifter til vedligeholdelse, men udgifter til forbedringer af boligen er ikke fradragsberettigede. Det kan være udfordrende at afgøre, om en udgift kvalificerer sig som vedligeholdelse eller forbedring, især efter længere tids udlejning.
Generelt kan udgifter til almindelig slid og ælde trækkes fra som vedligeholdelse. Dette inkluderer mindre reparationer og malerarbejde.
Udgifter til reparation af skader, såsom fugtskader eller frostsprængninger, er fradragsberettigede, hvis de ikke er dækket af forsikring, skaden er sket efter din overtagelse, og ejendommen ikke forbedres i forhold til dens tilstand før skaden.
Forbedringer, der øger ejendommens værdi eller tilstand sammenlignet med da du overtog den, er ikke fradragsberettigede. Installation af et nyt badeværelse betragtes som en forbedring, medmindre det erstatte et slidt badeværelse efter mange års udlejning.
Når du har fratrukket dine faktiske udgifter fra din indtægt, skal den skattepligtige indtægt oplyses i felt 218 på din forskudsopgørelse og i rubrik 37 på din årsopgørelse. Det er også vigtigt at angive, hvor stor en del af boligen du udlejer, samt udlejningsperiodens længde, da dette kan have indflydelse på beregningen af ejendomsværdiskatten og eventuelle fradrag for grundskyld for ejere.
Hvordan fastsætter du huslejen på huset?
Når du skal fastsætte huslejen for en bolig, er det afgørende, at huslejen reflekterer det lejedes værdi. Dette indebærer, at lejen skal være sammenlignelig med tilsvarende boliger i samme område, der matcher i beliggenhed, art, størrelse og kvalitet.
Som udlejer har du mulighed for at sikre, at din fastsatte husleje er korrekt ved at søge Huslejenævnets forhåndsgodkendelse. For et gebyr på 596 kr. (2024) kan du undgå risikoen for fremtidige økonomiske udfordringer, såsom krav om tilbagebetaling af husleje fra lejeren eller et gebyr på 6.000 kr. til Huslejenævnet, hvis du ender med at tabe en sag om urimeligt fastsat husleje.
Det er også vigtigt at inkludere forbrugsomkostninger såsom vand, varme og el, ofte betalt på aconto, i den samlede husleje. Dette sikrer, at alle omkostninger er dækket, og at både lejer og udlejer har klare aftaler om de økonomiske forpligtelser fra start.
Ved at følge disse retningslinjer for korrekt fastsættelse af husleje sikrer du som udlejer, at din udlejning er både retfærdig og i overensstemmelse med gældende lovgivning, hvilket kan forebygge eventuelle konflikter og sikre en stabil indtægtskilde fra din udlejning.
Bør du opkræve depositum og forudbetalt leje for dit hus?
Når du indgår en udlejningsaftale, er det vigtigt at overveje økonomisk sikkerhed. Både depositum og forudbetalt leje er værdifulde værktøjer, der kan beskytte dig som udlejer mod uforudsete situationer.
Et depositum fungerer som en finansiel sikkerhed for dig, der kan anvendes til at dække omkostninger ved eventuel istandsættelse af boligen efter lejeren er flyttet. Dette er særligt relevant, hvis lejeren forårsager skader på boligen, som går ud over normal slitage. Depositummet sikrer, at du ikke står med en uventet økonomisk byrde ved fraflytning.
Forudbetalt leje er en anden form for sikkerhed, der kan beskytte dig mod tab i tilfælde af, at lejeren undlader at betale husleje til tiden. Ved at have et beløb forudbetalt, har du en økonomisk buffer, der kan dække huslejen i denne periode, hvilket giver dig tid til at adressere situationen uden øjeblikkelig finansiel pres.
Det anbefales generelt at opkræve både depositum og forudbetalt leje ved indgåelse af nye lejeaftaler. Disse beløb skal være rimelige og i overensstemmelse med gældende lovgivning, som typisk sætter grænser for, hvor stort et depositum og hvor meget forudbetalt leje, der må opkræves.
Det er vigtigt at være transparent og retfærdig i fastsættelsen af disse beløb for at sikre en god relation til dine lejere og undgå juridiske komplikationer. En velovervejet strategi for depositum og forudbetalt leje vil ikke alene sikre din økonomi men også bidrage til en stabil og sikker udlejning.
Skal du lave en lejekontrakt ved udlejning af hus privat?
Når det kommer til udlejning af boliger, er det vigtigt at oprette en lejekontrakt. Selvom et lejeforhold teknisk set er gyldigt uden en skriftlig kontrakt, spiller en lejekontrakt en central rolle i at sikre, at både udlejers og lejers rettigheder er klart definerede og håndhævbare.
En veludformet lejekontrakt beskytter både udlejer og lejer ved at klarlægge lejevilkårene præcist. Dette inkluderer alt fra lejeperiode, huslejens størrelse, depositum, forudbetalt leje, og specifikke vilkår som husdyrhold eller rygning. Det er også vigtigt at inkludere § 11 formuleringer, som detaljeret beskriver begge parters rettigheder og forpligtelser under lejeforholdet.
Tidsbegrænset lejekontrakt
Når det gælder tidsbegrænsede lejekontrakter, stiller lejeloven specifikke krav til udlejere. En tidsbegrænset lejeaftale skal have en begrundelse, der er knyttet direkte til udlejers forhold, som f.eks. en plan om selv at bo i boligen efter lejeperiodens udløb. Hvis denne begrundelse ikke er til stede eller accepteres, mister tidsbegrænsningen sin gyldighed, og lejemålet kan fortsætte under de eksisterende vilkår uden tidsbegrænsning. Formålet med dette krav er at forhindre udlejere i at omgå lejelovens regler om lejers uopsigelighed.
Kan du udleje et hus under salg?
Når du står over for salg af din ejendom, kan udlejning være en praktisk løsning for at opretholde indtægter fra ejendommen under salgsprocessen. Det er dog afgørende, at du opretter en tidsbegrænset lejekontrakt i denne situation, for at sikre overensstemmelse med eventuelle købers fremtidige planer.
En tidsbegrænset lejekontrakt sikrer, at lejeforholdet har en fast slutdato, hvilket er ideelt i tilfælde af ejendomssalg. Dette giver køberen frihed til at overtage ejendommen uden eksisterende lejeforpligtelser, efter lejeperioden er udløbet. Det er vigtigt at gøre klart i lejekontrakten, at udlejningens varighed er afstemt med ejendommens salgsproces.
Hvis ejendommen derimod udlejes under en tidsubegrænset lejeaftale, vil en ny ejer overtage den gældende lejeaftale. I dette tilfælde har køberen ret til at opsige lejemålet med en opsigelsesperiode på ét år. Dette kan potentielt forsinke køberens muligheder for at anvende ejendommen som ønsket og kan være mindre attraktivt for potentielle købere.
For at maksimere fleksibiliteten og tiltrække købere, er det bedst at tilbyde ejendommen med så få bindinger som muligt. En tidsbegrænset lejekontrakt er derfor at foretrække, da den både beskytter dine interesser som sælger og gør ejendommen mere attraktiv for potentielle købere ved at sikre, at ejendommen kan overgå til ny ejer uden langvarige forpligtelser.
At udleje din ejendom under salg kan være en finansiel fordel og holde ejendommen i brug, men det kræver omhyggelig planlægning og overvejelser omkring lejekontraktens varighed og vilkår for at sikre en smidig overgang til nye ejere.
Salg af virksomhed, opkøb & fusioner
Få en gratis vurderingsberetning af din virksomhed.
FAQ om udlejning af hus privat
Hvordan bliver man beskattet af udlejning af hus?
Beskatningen af indtægter fra udlejning af hus afhænger af, hvor længe du udlejer boligen. Hvis udlejningen varer under 12 måneder, kan du vælge mellem at blive beskattet via et bundfradrag eller et regnskabsmæssigt fradrag. Bundfradraget er et fast beløb, der trækkes fra lejeindtægten, mens det regnskabsmæssige fradrag tillader fradrag af faktiske udgifter forbundet med udlejningen. Ved længere udlejningsperioder kan lejeindtægten betragtes som erhvervsmæssig indkomst, og der kan være mulighed for at benytte kapitalafkastordningen eller virksomhedsordningen.
Hvad kan trækkes fra i skat ved udlejning af hus?
Ved brug af det regnskabsmæssige fradrag kan du trække alle faktiske udgifter fra, der er relateret til udlejningen af huset. Dette inkluderer udgifter til vand, varme, el (hvis ikke betalt af lejer), ejendomsskatter, vedligeholdelse, administrationsomkostninger, forsikring, og evt. afskrivning på inventar. Forbedringer, der øger ejendommens værdi, som f.eks. et nyt badeværelse, kan dog ikke fratrækkes.
Hvor meget må man tage i leje for et hus?
Lejen skal fastsættes efter markedslejen for lignende boliger i området og skal være fair og rimelig. Det anbefales at få Huslejenævnets forhåndsgodkendelse til huslejen for at undgå fremtidige konflikter om lejens størrelse. Dette sikrer også, at huslejen er i overensstemmelse med gældende lovgivning.
Hvor meget må en privat udlejer sætte huslejen op?
Huslejestigninger skal være rimelige og i overensstemmelse med lejelovgivningen, som ofte regulerer, hvor ofte og med hvor meget huslejen må justeres. Generelt bør huslejestigninger afspejle ændringer i driftsomkostningerne eller markedsforholdene, og de skal meddeles lejeren med passende varsel.
Kan jeg udleje mit hus, mens det er til salg?
Ja, du kan udleje dit hus, mens det er til salg, men det er vigtigt at oprette en tidsbegrænset lejekontrakt. Dette sikrer, at lejeren er klar over, at lejemålet vil ophøre ved salg af huset. En tidsbegrænset aftale sikrer også, at potentielle købere ikke arver en langvarig lejeaftale, hvilket kan gøre ejendommen mere attraktiv på markedet.
4.8/5 af 60+ tilfredsstillede kunder
Del den her:
